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物业服务纠纷频频发生 业主有效维权才获支持

发布时间:2017/3/10 8:20:19 点击数量:687

案情简介:

20143月,某小区物业服务公司以业主刘某拖欠物业费为由向法院起诉,要求刘某支付物业费及滞纳金8500元。刘某答辩称,小区“圈绿占绿”、占用公共道路等现象严重,物业公司在管理方面存在瑕疵,故拒绝缴纳物业费。该物业公司举证证明其对存在破坏公共绿化、道路等情况的业主发出了通知,对情节严重的,向城管等部门作出了报告。

法院裁判:

物业服务公司向业主提供物业管理服务,业主理应支付相应费用。物业服务公司并不具备行政执法权,其发出相关通知及报告,已尽到管理职责和义务。故依法判决支持物业服务公司的诉讼请求。

法官评析:

随着新区建设的推进,城镇化进程加快,物业服务者与业主之间的矛盾不断显现,批量物业纠纷进入法院的现象成为新常态。我院今年共审结物业服务合同纠纷259件,有258件是业主以各种理由拒交物业费,导致物业公司起诉。经审理基本以业主缴纳相应物业费而结案。

依照《合同法》、《物业管理条例》及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》等规定,业主应按时足额缴纳物业费。当业主拖欠物业费时,物业服务公司可依法向法院起诉,但不能行使抗辩权进而拒绝提供物业服务。业主主张物业服务存在瑕疵,需提供充分证据,证明物业公司长期失职,拒缴物业费才有可能获得法院支持。

开发商不负责任、物业公司服务管理不到位、业主委员会不作为,是导致物业纠纷频发的几大因素。不少业主拒交物业费是因为房屋存在质量问题。从法律层面讲,房屋质量问题中责任承担的主体并非物业公司,业主需另案起诉。但因起诉开发商,耗时耗力耗资,业主宁愿选择不交物业费,表示无声抗议。再者,部分小区物业公司实际也存在服务质量不到位等问题,特别是在车位管理、安保巡逻等方面。个案中,业主大都存在举证困难的问题,导致法律上的不利后果。而业主委员会未发挥向开发商维权、使用维修基金、更换物业公司等应有作用,导致业主只能以不交物业费消极应对。

面对此类问题,法官建议业主理性、有效维护自身合法权益:对于房屋质量问题,一定要在最初发现阶段就向开发商主张,并以照片、公证、协商笔录等形式收集固定证据。?对整体质量问题,要充分发挥业委会的作用。业委会成立的最终目的不是维权,而是搭建一个更高的平台,并通过这个平台进行沟通配合,相互理解,创建和谐小区。对于物业公司服务质量不满意,可以通过业委会向物业公司施压,甚至更换物业公司。也可借助社区调解组织的力量,促进事情的解决。业主动辄拒交物业费,是不明智的做法,得不到法律支持,也容易造成物业服务关系的恶性循环。

???????????????????????????? (作者简介:王洁,女,定海区人民法院干部)

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